Cómo un inquilino puede legalmente rescindir su contrato de alquiler de vivienda
Uno de los principios fundamentales en el derecho civil es conocido como «Pacta sunt servanda«, que establece que los contratos deben cumplirse.
Siguiendo este principio de manera estricta, si una de las partes se ha comprometido a pagar el alquiler de una vivienda durante un período específico al propietario, estaría obligada a cumplir con dicho compromiso sin tener la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato.
Sin embargo, en el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda, esta regla no se aplica de la misma manera, ya que el inquilino tiene la opción de desvincularse del contrato de alquiler utilizando dos mecanismos distintos:
- Resolver el contrato debido a un incumplimiento grave por parte del propietario. En este caso, el arrendatario tiene el derecho de poner fin al contrato.
Esto puede suceder, por ejemplo, cuando la vivienda no cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad o salubridad que permiten al inquilino residir en ella como su vivienda habitual.
- La segunda opción es más sencilla, y consiste en desistir del contrato sin necesidad de alegar ningún motivo en particular. Sin embargo, para que esta opción sea legal y válida, se deben cumplir ciertas condiciones que explicaremos a continuación.
Desistimiento del contrato de alquiler sin alegar motivos: Derechos e indemnizaciones para el inquilino
En este artículo nos centraremos en la segunda opción, es decir, la posibilidad de que un inquilino desee desistir y dar por terminado el contrato sin tener que alegar ningún motivo en particular.
También abordaremos cuándo es posible exigir una indemnización al inquilino y cuándo no.
Es importante tener en cuenta que lo que se detallará aquí se aplica únicamente a contratos de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino, y no a contratos de alquiler de locales comerciales u otros usos distintos al de vivienda (como contratos de temporada), ya que en esos casos la respuesta y solución legal serían diferentes.
Entonces, ¿es posible que un inquilino rescinda su contrato de arrendamiento?
Las respuesta es sí. Dado el carácter socialmente significativo de los contratos de arrendamiento, especialmente en lo que respecta a un aspecto fundamental para cualquier persona, como es la vivienda, la ley ha buscado un equilibrio entre los intereses del inquilino y del propietario.
Por lo tanto, se le otorga al arrendatario la opción de romper el contrato y abandonar la vivienda antes del plazo acordado inicialmente en el contrato.
En este sentido, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga al inquilino la facultad de resolver el contrato de arrendamiento de forma anticipada, sin necesidad de aportar ninguna causa en particular.
Es importante destacar que la facultad de rescindir o romper el contrato anticipadamente solo la tiene el inquilino. Es decir, el propietario-arrendador no puede renunciar al contrato, y solo podría resolverlo si existe un incumplimiento grave por parte del inquilino o si necesita la vivienda para su propio uso o el de un descendiente (siempre que se cumplan ciertos requisitos).
Si el contrato de alquiler no contempla la posibilidad de desistir del mismo, ¿puede un inquilino aún así dar por terminado el contrato?
La respuesta sigue siendo afirmativa. Los tribunales considerarían nula cualquier cláusula en el contrato que impida al inquilino desvincularse del mismo.
Por lo tanto, se considerarán nulas, por ser contrarias a la ley, cláusulas similares a «Se establece una duración mínima y obligatoria de un año para este contrato, por lo que si el arrendatario desea desistir antes de dicho plazo, deberá pagar todas las rentas pendientes hasta completar el año».
La ley en este asunto es imperativa y prevalece sobre lo estipulado en el contrato (a menos que lo establecido en el contrato resulte más favorable para el inquilino, en cuyo caso se aplicaría lo dispuesto en el contrato).
Por lo tanto, aunque el contrato no mencione la posibilidad de que el inquilino desista y rompa anticipadamente el contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá hacerlo siempre y cuando cumpla con los requisitos que se mencionarán a continuación.
¿En qué artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato?
La posibilidad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento se encuentra regulada en el artículo 11 de la mencionada Ley, el cual establece lo siguiente:
«El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento una vez transcurridos al menos seis meses, siempre y cuando comunique su decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán acordar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta actual por cada año de contrato que reste por cumplir.
En caso de periodos inferiores a un año, se calculará la parte proporcional de la indemnización».
¿Qué requisitos se exigen para que un inquilino pueda rescindir un contrato de alquiler anticipadamente?
Según lo establecido por la ley, los requisitos para que un inquilino pueda renunciar al contrato son los siguientes:Han transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato:
Esto significa que el inquilino no tendría derecho a renunciar al contrato si no han pasado aún seis meses desde el inicio del mismo.
Sin embargo, una vez transcurridos esos primeros seis meses, el inquilino puede renunciar al contrato en cualquier momento, incluso si el contrato se encuentra en una situación de prórroga después de los cinco años de duración mínima establecida para el inquilino y obligatoria para el propietario.
El inquilino debe notificar su decisión con al menos 30 días de antelación:
Es recomendable que, como inquilino, notifique su voluntad de renunciar al contrato mediante un medio fehaciente que permita acreditar el envío, recepción y contenido de la comunicación, como un Burofax.
Si necesita este servicio, nuestro despacho puede ayudarle en la preparación y envío de dicha comunicación.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que este requisito no es esencial para la validez de la renuncia.
En caso de no cumplir con el preaviso de 30 días, el inquilino deberá abonar la renta correspondiente a los días faltantes hasta completar los 30 días, aunque ya no esté ocupando la vivienda.
Compensaciones en caso de decidir terminar el contrato e indemnización máxima reclamable
Para que el arrendador pueda solicitar una compensación al inquilino por haber optado a renunciar o dar por terminado el contrato de alquiler de la vivienda dentro de los plazos mencionados anteriormente, es necesario que exista una cláusula expresa en el contrato que establezca el derecho del propietario a recibir una compensación equivalente a un mes de alquiler vigente por cada año restante en el contrato, y que los períodos menores a un año se calcularán proporcionalmente.
Si el contrato no contiene ninguna cláusula que permita exigir una compensación, el propietario no podrá reclamar ninguna indemnización al inquilino.
Por otro lado, si el contrato incluye una compensación mayor a un mes de alquiler por cada año pendiente (o proporcional en períodos menores a un año), el propietario no podrá reclamar esa compensación adicional.
Solo tiene derecho a exigir lo mencionado anteriormente, un mes de alquiler por cada año pendiente de cumplir.
Por ejemplo, si se firma un contrato de alquiler de vivienda por 2000€ al mes, con una duración de un año a partir del 1 de enero, y el inquilino comunica al arrendador con 30 días de antelación que dejará la propiedad el 1 de octubre, la compensación por los 3 meses restantes (octubre, noviembre y diciembre) sería de 500€ (un cuarto del alquiler mensual, proporcional a los meses no disfrutados).
Por lo tanto, serían inválidas y no aplicables cláusulas similares a «Se establece una duración mínima de dos años. Si el inquilino decide terminar antes de ese período, deberá pagar todos los alquileres pendientes hasta alcanzar los dos años». En este ejemplo, como mencionamos, si el inquilino decide terminar el contrato después de seis meses, solo estaría obligado a indemnizar al propietario con el equivalente a un mes y medio de alquiler, y no con 18 meses de alquiler, como indica la cláusula que se considera nula.
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